Boligpolitikk i Kina - Hvordan den "synlige hånden" guider boligmarkedet (2023)

Last ned PDF her

Dette emnet er spesielt relevant i Kina, der eiendom utgjør mer enn 2/3 av husholdningenes formue.Som sådan har helsen til denne sektoren vidtrekkende økonomiske og sosiale implikasjoner.Boligprisene i megasiteter som Beijing, Shanghai, Guangzhou og Shenzhen har sett betydelige økninger de siste 15 årene, med mange eksperter som prøver å forutsi hvor lenge trenden vil vare.

I motsetning til USA og de fleste andre vestlige land, driver Kina en unik økonomisk modell (vanligvis referert til som "statskapitalisme" eller "sosialisme med kinesiske egenskaper") der regjeringen tar en aktiv rolle i å lede markedskrefter.Grep om eiendomsmarkedet er intet unntak: De sentrale og lokale myndighetene har rullet ut en rekke politiske tiltak som reaksjon på prisøkning i større byer det siste tiåret.Disse retningslinjene inkluderer kortsiktige som er makroprudensielle, finanspolitiske eller administrative karakterer, samt langsiktige som støtter strukturelle endringer.Som svar på et økende diversifisert boligmarked, har de også vært stadig mer spesifikke og implementert på lokalt snarere enn nasjonalt nivå.

Takket være intervensjoner fra den "synlige hånden", har på nasjonalt nivå, måned-til-måned og år til år prisvekst for kommersielle boligbygg holdt seg rundt 1% og 10% de siste 10 årene.Dessuten har denne vedvarende veksten i boligprisene blitt ledsaget avLike robustgrowth i BNP per innbygger helt siden Kina avskaffet sitt "velferdsboliger" -system i 1998 (se figur 2), noe som indikerer et forsvarlig og solid boligmarked.

Denne Asia -innsikten gir en nærmere titt på de forskjellige politiske tiltakene som den kinesiske regjeringen har benyttet seg av for å stabilisere boligmarkedet, og diskuterer effektiviteten av disse tiltakene i å begrense eiendomsspekulasjoner og bevare markedsrasjonalitet.

General Office of State Council i Kina er ansvarlig for å sette boligpolitikk på nasjonalt nivå.Dette generelle kontoret står bak noen av de mest anerkjente politiske kunngjøringene som "National 10" i april 2010 og "National 5" i februar 2013. Basert på disse nasjonale politikkene, slipper lokale myndigheter vanligvis detaljerte tiltak kalibrert til sine egne markedsforhold.

En policy kunngjøring inneholder vanligvis en blanding av tiltak: å klemme kreditt, begrense priser, pålegge kjøp/videresalgsbegrensninger og heve skatter eller redusere subsidier.Følgende er et sammendrag av virkningen av hvert nevnt tiltak i tidligere politiske kunngjøringer:

Kredittforholdene måles etter både kostnader for og tilgang til kreditt.For å oppnå sin bys årlige boligprismål, kan hvert People's Bank of China-filial på egenhånd øke eller senke nedbetalingsgraden og/eller pantelånsrenten om nødvendig.I tilfeller der forretningsbanker får tildelt kredittkvoter, møter låntakere ofte lang og streng gransking når kvoter krymper.Som et annet hyppig tiltak, er det ofte gitt kommersielle boliglån og boliglån med boligforsikringsfond med forskjellige maksimale lånbeløp, minimum nedbetalingsgrad og pantelånsnivå, avhengig av om låntakere er lokale eller ikke-lokale kjøpere, første- eller andre-boligkjøpere, eller vanlige eller luksuriøse boligkjøpere.Anerkjennelse av en andre-hjem-kjøper betyr også noe: Noen ganger er det å ha en boliglånsrekord (betalt eller ikke) nok til å bli betraktet som en kjøper fra andre hjem selv uten et nåværende hjem.For å slå ned på skyggutlån, er kjøpere dessuten forbudt å kanalisere nedbetalinger om eiendomsmeglere, eller gjennom peer-to-peer utlån og crowdfunding-plattformer.

Overfor begrensede kredittforhold, kan noen kjøpere forhandle vanskeligere med pris, mens andre kan miste de økonomiske midlene til et boligkjøp helt, som begge saker vil bidra til å avkjøle et overopphetet marked og dempe overflødig lån.Selv om volumet av personlige boliglån har økt eksponentielt det siste tiåret, har veksten blitt nedskalert i perioder med strammede kredittforhold (2010-2011, 2013 og slutten av 2016-2018) (se figur 4).Tilsvarende har den mildere prisveksten i boligen historisk sett fulgt strammere kredittforhold med et etterslep på 9 til 12 måneder.

Figur 4: Personlige boliglån til BNP -forhold

Ved å ta Beijing som eksempel, ble nedbetalingsforholdet for et ordinært sekund hjem hevet til rekordhøyde på 60% (for et luksuriøst andre hjem til og med 80%) i mars 2017;Anerkjennelse av en førsteklasses kjøper ble også strengere enn noen gang: de nydivorerte ble fremdeles betraktet som andre hjemmekjøper, og stengte et tidligere politisk smutthull som hadde par som skilles for å kvalifisere seg som separate husholdninger.Følgelig bremset årlig vekst i personlige boliglån med 25,2 prosentpoeng i 2017, og personlige boliglån utgjorde bare 20,2% av alle nye lån som ble utstedt i 2017, en nedgangbremset fra en betydelig årlig vekst på 20,6% i mars 2017 til en flatet 0% i desember 2017, en bevist suksess for regjeringen med å gjenopprette boligprisene til rasjonelle nivåer.

Den andre kategorien av tiltak gjelder disse begrensende prisene, hvis effekter er enkle.Disse tiltakene starter vanligvis med et kommunal regjeringens årlige mål for boligprisvekst, som i de fleste tilfeller ikke overskrider byens BNP -vekst eller dens urbane husholdningers reelle inntektsvekst per innbygger i løpet av året for å sikre rimelig bolig.En annen felles innsats fra de kommunale regjeringene for å fremme prisgunstighet innebærer tillatelser før salg, som bare gis hvis de anvendte prisene ikke overstiger de tidligere partiene eller de sammenlignbare prosjektene.Utviklere skal holde seg til de innvilgede prisene inntil deres neste søknad, der prisene kan økes, men i en hastighet er det ikke raskere enn byens urbane husholdningers reelle inntektsvekst per innbygger.

Prisgrenser kan også pålegges gjennom anbud på land, som tar på seg et av følgende skjemaer: 1) gjennomsnittlig (eller den høyeste) boligsalgsprisen er fast før budgivning, og den som betaler den høyeste landprisen vinner;2) Landprisen er fast før budgivning, og den som lover de laveste gjennomsnittlige salgsprisene;3) Bud først til den høyeste landprisen er nådd, og bud deretter til den laveste gjennomsnittlige salgsprisen er nådd, og den som tilbyr både den høyeste landprisen og den laveste gjennomsnittlige salgsprisen (Eksisterende: For eksempel holdt det største utvikleren for leieområde, det største rimelige boligområdet, etc.);4) gjennomsnittlig (eller den høyeste) salgsprisen er fast før budgivning, det samme er andelen små enheter (mindre enn 90 m2) i prosjektet: over 70%;Den som tilbyr både den høyeste landprisen og den laveste gjennomsnittlige salgsprisen.Landauksjoner som er gjort som sådan er geniale måter å sikre tilstrekkelig boligforsyning for familier med lav til mellominntekt.

Den tredje kategorien av retningslinjer angående boligkjøpsbegrensninger (HPR) og videresalgsbegrensninger er stumpe administrative tiltak.For å være kvalifisert for en ekstra enhet, nybygd eller brukt, en Hukou-husholdning (et system for husholdningsregistrering som offisielt identifiserer en familie som innbyggere i et område) skal ikke allerede eie mer enn en enhet, og en ikke-Hukouhusholdningen, forutsatt at den ikke allerede eier en enhet, skal ytterligere presentere bevis på over 1- eller 3-årige inntektsskatt- eller trygdeutbetalinger i løpet av de siste 2 eller 5 årene, det faktiske antallet år avhengig av byendeikke-hukou husholdning.Detaljer varierer også om implementeringsomfanget: Noen byer pålegger byomfattende begrensninger, mens andre begrenser dem til indre byområder.

HPR ble først introdusert av statsregjeringen i april 2010 med den godartede intensjonen om å temme boligprisene som raskt hadde dukket opp igjen fra krisen takket være Kinas RMB 4 billioner økonomiske stimuluspakke i løpet av 2008-2009.I oktober 2011 hadde landsdekkende 46 byer implementert sin egen HPR-retningslinjer, som et resultat av hvilken årlig boligprisvekst som raskt ble moderert i løpet av 2010-2012.Mange studier har prøvd å kvantifisere denne observasjonen: Zhang og Zheng (2013), for eksempel, oppdaget at ved å undertrykke hovedsakelig spekulativ ikke-lokal etterspørsel, reduserte HPR effektivt årlig boligprisvekst med 4% til 3%.

Det andre administrative verktøyet, videresalgsbegrensninger, kan bruke tunge inntektsskatter på salgsinntektene for enheter som endrer hender innen 2, 3 eller 5 år etter at eierbevisene er gitt.I mer ekstreme tilfeller er gjenoppsalg av enheter som holdes kortere enn en viss periode, sperret helt.Målretting primært ved spekulativ etterspørsel, ble videresalgsbegrensninger funnet å være det mest konstruktive tiltaket i førstelags byer (Li, 2019), der mer enn 60% av etterspørselen var investert drevet i 2017 (Cric Compilation).

Den siste kategorien av retningslinjer er relatert til skattemessige verktøy.Landvat er en progressiv skatt hvis renter øker i takt med salgspriser og som sånne oppblåste priser er ved design disincentivised.Dessuten skal et prosjekt med betydelig høyere salgspriser enn konkurrentene undersøkes nøye for landvat, hvis priser også kan jevnes i et slikt tilfelle.Et annet policy-tungt område innebærer eiendomsskatt.Drevet av behovet for å lette likviditet på tilbudssiden med mindre skatter i transaksjonsfasen og behovet for å redusere lokale myndigheters finanspolitiske avhengighet av uholdbart landomsetning, har sentralregjeringen satt eiendomsskattreform på toppen av agendaen i årevis.I januar 2011 startet Shanghai og Chongqing en eiendomsskatt på visse privateide hjem.Senere i november 2013 ble innføringen av eiendomsskatt (en som kombinerer eiendomsskatt og arealbruksskatt) brakt til bordet;Initiativet ble raskt formalisert som lov om eiendomsskatt i 2015. Videre i 2018 sporet National People's Congress raskt sin lovgivningsagenda med målet om å fullføre loven i løpet av de neste 5 årene.

Dette nye systemet der skattebelastninger er balansert langs en eiendoms livssyklus, vil ikke bare øke markedslikviditeten og straffe eierskap til flere hjem som ofte blir liggende uten tilsyn eller bare brukes som investeringer, men også gjør det mulig for lokale myndigheter å restrukturere sine finanspolitiske inntekter: mindre fraLandsalg og mer fra eiendomsskatt, og løser problemet med "overutvikling på gale steder" som historisk har ført til "spøkelsesbyer" i mindre urbaniserte områder.

Totalt sett viste de 5 kategoriene kortsiktig orientert politikk, når de ble brukt i kombinasjon med hverandre, å ha en umiddelbar og tydelig effekt: månedlig prisvekst på nyligKonstruerte hjem ble bremset med 5,5% over 12 måneder for 17 prime byer og andre lags byer (Li, 2019).Ved å dempe overflødig lån, gi rimelige boliger og dempe spekulativ etterspørsel, har den "synlige hånden" ledet Kinas boligmarked effektivt for å oppnå både vekst og stabilitet.

I løpet av de siste årene, innså at kortsiktige løsninger bare kan begrense etterspørselen midlertidig, har beslutningstakere i økende grad lent seg mot mer bærekraftige tiltak.Å fremme utviklingen av utleieboliger er et slikt eksempel.I motsetning til den nåværende situasjonen der millioner av individuelle utleiere skaper markedsforsyning, kan kommersielle leieboliger med enkelteierskap og enhetlige operasjoner gi leietakere mer passende enheter med bedre kvalitet, og med tryggere leieavtaler gjennom sentralisert styring.

Å skryte av nesten 400 millioner mennesker (30% av Kinas befolkning), tusenårsgenerasjonen, preget av høy mobilitet og sent ekteskap og konfrontert med høye barrierer for boligeierskap i megasitetene, er et betydelig stort segment for utviklingen av utleieboliger.Mange pilotbyer har sonet kollektivt land for leieprosjekter, mens andre har krevd at utviklere skal sette av visse GFA til utleieboliger som en del av anbudsprosessen.For byer som ønsker å fortsetteFordeler som lokale huseiere for å oppmuntre til vilje til å leie.Andre policyinsentiver inkluderer å tillate konvertering av tomgangs kommersielle eiendommer til leieboliger og gi inntektsskattefradrag for leietakere.

Ledet av gunstig demografi og oppmuntrende politikk, har Kinas utleieboliger fått fart siden 2015, og er klar til å fortsette veksten i nær fremtid.Utviklingen av utleieboliger er nøkkelen til å takle ubalanse i forsyningskrav i overopphetede byer og til å skape et modent marked på lang sikt.

Med en betydelig mengde husholdningsformue bundet i eiendommer, er kinesiske beslutningstakere ekstremt på vakt mot helsen til denne sektoren.For å sikre sosial tilfredshet vil regjeringen gjøre alt som trengs for å holde boligmarkedet stabilt.Både kortsiktige fokuserte og langsiktige orienterte politiske tiltak er blitt benyttet for å undertrykke spekulasjoner og adressere rimelig pris.Takket være disse tiltakene har det kinesiske boligmarkedet vist en høy grad av spenst til markedslyder i fortiden.Dessuten har de siste 10 årene sett et økende diversifisert boligmarked i Kina.Selv om lokale korreksjoner i noen avsidesliggende eller økonomisk svake regioner er uunngåelige, metroPoliser med høy befolkningstilstrømning og solid BNP -vekst er usannsynlig å bli påvirket, og sjansen for en landsdekkende nedtur er slank.

Politikere av fremvoksende økonomier står ofte overfor avveiningen mellom kortvarig rask vekst og langvarig beskjeden vekst.For å oppnå sitt årlige BNP-vekstmål for enhver pris, har Kina kjørt en kredittdrevet modell siden 2008. Stigende eiendomspriser drev også veksten i en kjede av økonomiske aktiviteter.Imidlertid, klar over faren ved å jage blindt etter et antall, har den kinesiske regjeringen forskjøvet fokuset mot vekstkvaliteten de siste årene.Strukturelle endringer blirlaget for å lette overgangen til en mer bærekraftig vekstvei.Kompromisser på både BNP -vekst og eiendomspriser kan dermed forventes: jevn og solid er bedre enn topp og trau i slike tilfeller.

I mellomtiden, ettersom boligprisene er moderat i dyre megasiteter, gir kommersielle leieboliger en unik mulighet for investorer.Støttet av sterke grunnleggende forhold, støttet av gunstig politikk, er utvikling av leieboliger også den nøyaktige typen strukturell rystelse som trengs i eiendomssektoren, et som gjenspeiler med Xis diktum "hus er for å bo i, ikke for spekulasjoner".

Kilder

Det internasjonale pengefondet;Center for American Progress;Kina Economic Trend Research Institute;National Bureau of Statistics of China;Verdensbanken;Everbright Sun Hung Kai;People's Bank of China;Kommunale regjeringers nettsteder;Jones Lang LaSalle;South China Morning Post;Financial Times;Nikkei Asian Review;Asia Green Real Estate

Ansvarsfraskrivelse

© 2019 Asia Green Real Estate AG, Sveits.Ingen garantier kan aksepteres når det gjelder korrekthet, nøyaktighet, uopphet, pålitelighet ogfullstendighet av innholdet i dette dokumentet.Asia Green Real Estate forbeholder seg uttrykkelig retten til å endre, å slette eller midlertidig ikke publisere innholdet helt eller delvis når som helst og uten å gi beskjed.Dette dokumentet så vel som delene er beskyttet av copyright, og det er ikke tillatt å kopiere dem uten forutgående skriftlig samtykke fra Asia Green Real Estate.Dette materialet tar ikke hensyn til de spesifikke investeringsmålene, økonomiske situasjonen eller spesielle behovene til noen som inngår et forhold til Asia Green eiendom.Ingen representasjon eller garanti, uttrykt eller underforstått, er laget av Asia Green eiendommer angående fremtidig ytelse.Dette materialet er ikke rettet mot eller beregnet på distribusjon til eller bruk av, enhver person eller enhet som er statsborger eller bosatt i, eller ligger i, hvilken som helst lokalitet, stat, land eller annen jurisdiksjon der slik distribusjon, publisering, tilgjengelighet eller brukville være i strid med lov eller regulering eller underlagt Asia Green eiendommer for ethvert registreringskrav.Dokumentet kan inneholde fremtidsrettede uttalelser som gjenspeiler Asia Green Real Estates nåværende synspunkter med hensyn til blant annet fremtidige hendelser og økonomiske resultater.Enhver fremtidsrettet uttalelse i dette materialet er basert på våre nåværende estimater og forventninger og er underlagt forskjellige risikoer og usikkerheter.